首例“居住權”案件宣判：“房子是你的，但你也住不了”！

在《民法典》出臺之前，甲老太太的此種想法很難完全通過(guò)現有制度予以全面保障。其雖可通過(guò)贈與或者買(mǎi)賣(mài)的形式在生前將房屋過(guò)戶(hù)給子女，但其在過(guò)戶(hù)之后即喪失了房屋所有權，此后子女如若再將房屋出售，必然影響老太太在此房屋中的居住，難以實(shí)現其老有所依、住有所居的目的。

在《民法典》出臺之后，甲老太太的愿望即可以通過(guò)設立居住權予以實(shí)現。甲老太太可以與子女簽訂設立居住權的合同，約定在甲老太太將房屋過(guò)戶(hù)給子女之后，仍能夠在其有生之年享有對于此房屋的居住權。在甲老太太將房屋所有權過(guò)戶(hù)給子女的同時(shí)，子女亦應對于該合同設立的居住權為甲老太太辦理居住權設立登記。由此既可以滿(mǎn)足父母欲意在有生之年即將自己名下的房屋所有權轉移給子女的意愿，又能夠保障父母在失去房屋所有權之后，不至于被不孝子女攆出房屋造成居無(wú)定所的困頓局面。在居住權設立之后，即使遇到了不孝子女，父母亦可以通過(guò)行使居住權的物權保護屬性，排除不孝子女對于父母正常占有使用房屋的居住權的妨害，亦可以防止不孝子女將房屋出售后新的房屋所有權人向老年人主張騰房的權利。

在《民法典》出臺之前，此種約定雖然可以在一定程度上促使男方在約定期間支付折價(jià)補償款，但如若碰到“人品堪憂(yōu)”的對方在取得房屋所有權之后將房屋另行出售，并隱匿房款拒不支付折價(jià)補償款的情形，此種約定則很有可能落空，難以實(shí)現女方如期取得房屋折價(jià)補償款的目的。

在《民法典》出臺之后，女方小丙即可以通過(guò)與男方小乙約定設立居住權的方式，更好地保護己方的利益。雙方可以在離婚時(shí)協(xié)議約定房屋歸男方所有，男方應當向女方支付一定數額的房屋折價(jià)補償款，并且女方在男方足額給付前述房屋折價(jià)補償款之前對于該房屋享有居住權。此后，女方在將該房屋所有權完全過(guò)戶(hù)給男方的同時(shí)，可以要求男方給女方辦理居住權設立登記，居住權的存續期間以男方向女方全額支付一定數額的房屋折價(jià)補償款為限。此后，女方雖失去了該房屋的所有權，但可以在該房屋內居住，直至男方向其全額支付完畢房屋折價(jià)補償款，雙方方可再行將該居住權登記予以注銷(xiāo)。在居住權存續期間，女方對于房屋所享有的居住權可以對抗男方的房屋所有權，即使男方將該房屋另行出售，因為該居住權已經(jīng)登記，女方對于房屋所享有的居住權亦可以對抗新的房屋買(mǎi)受人。

在《民法典》出臺之前，老丁如果想在其死后給戊提供居所保障，只能通過(guò)遺贈或簽訂遺贈扶養協(xié)議的形式，將房屋所有權過(guò)戶(hù)給戊。但此種形式必然導致房屋所有權旁落子女之外，實(shí)踐中可能會(huì )有子女予以反對，容易引起親屬之間的誤會(huì )和矛盾。

在《民法典》出臺之后，老丁可以在設立遺囑的同時(shí)，在遺囑中明確在該房屋上為戊設立一個(gè)居住權，居住權的存續期間以戊的有生之年為限。如此一來(lái)，在老丁百年之后，子女可以繼續按照遺囑繼承的形式取得房屋的所有權，但與此同時(shí)，子女也需要按照遺囑的內容承擔在該房屋上為戊設立居住權的義務(wù)。戊有權憑借包含設立居住權的意思表示的遺囑去辦理居住權設立登記，在登記之后，老丁的子女需要保證戊在有生之年有權繼續在該房屋內居住，不得予以妨礙。